中古住宅の資金計画に絶対必要ポイント！後悔する人が後を絶たない理由とは？
中古住宅購入時
住宅の性能グレード、
リフォーム・補修費用を知らずに
購入し、後悔する人が
私の活動エリアの堺市やその周辺市町村でも
後を絶ちません
中古住宅は年数を経て各部分が老朽化しているので
メンテナンスや取り換えが必要
また、それとは別に
中古住宅には性能ランクグレードがあります
これらを知らずに購入すると
補修費用、リフォーム費用が
予定していた以上に大幅に
かかることがあります
また、購入年はなにもなくても
わずか10年以内に100万円単位の
メンテナンス費用がかかる物件はざらにあり、
追加のローンを組んだり、
資金を親から借りなければ
ならなくなる方がまだまだおられます
断熱性能が低い住宅に住み始めると…
夏はエアコンがフル回転、
冬はエアコンだけでは寒くて過ごせなくて
光熱費がびっくりするほどかかったということがあります
堺市エリアでは2023年夏現在、まだ大幅な値上がりはありませんが
全国各地では大幅な値上がり傾向ですので
断熱性能を知っておかないと
永遠に続く、光熱費の毎月の費用負担が大きく変わります
耐震診断すると…
”大地震では倒壊する可能性が高い”
と診断され、
「そんな中古住宅を売っているとは
夢にも思わなかった
耐震性能を上げるためのリフォーム
の費用がもうないので
そのまま住むしかない」
という
笑えない事例もありました
このように、小さい物を買うときには
追加費用や維持管理費用、安全性を
リサーチするのに
中古住宅購入時はリサーチをそこそこにし
物件契約後に弊社の元にリフォームの依頼が
来て、このようなことになることが起こります
他の地域はわかりませんが、弊社の活動エリア
堺市、松原市、羽曳野市、富田林市、大阪狭山市、
河内長野市、和泉市近辺では
まだまだこのようなことが実際におこっております
国家資格者の重要セクションを経て住宅は販売される
新築の場合、設計士、施工管理技士、宅地建物取引士と
3つ国家資格者の重要セクションを経て販売される
- 設計士（建築士事務所）
- 法令、建物の性能、強度をよく考え設計図を作成
- 施工管理技士（工務店、建設会社）
- 設計図通りに、後々問題が起こらないように造るために管理監督する
- 宅地建物取引士（不動産業社）
- 購入後のトラブルを避けるための「重要事項の説明」を行う
などを経てお客様の名義になる
ところが、中古住宅の場合、
3の宅地建物取引士のみを経て、お客様の名義となってしまいます
新築時に設計士、施工管理技士を経て建てられているから
間違いないのじゃないの？
と思われるかもしれませんが、
中古住宅は建築してから年数が経過しております
建物を建てるための最低基準の法律は
20年以上前と現在とでは異なります
地震で倒壊しないように、
冬暖かく、夏涼しいお住いで
光熱費があまりかからないように改正されております
建物調査や見積りの必要性
中古住宅は建築年代の基準に従って
建築されているので
現在の耐震基準と断熱基準は異なります
また、一般の人は気づかないかもしれない部分に
老朽化が進んでおり、
メンテナンス時期が来ている部分があるのが普通です
これらのことを知らずに
中古住宅を購入しトラブルが多かったため
2018年に
「宅建業者は建物調査をすることが出来るという告知をする」
ことが義務づけられました
ただ、こういう事実を知らなければ、
告知されたからと言って、
費用がかかるものですから
素通りしてしまう人がまだまだいらっしゃるようです
後悔する人が多いのに、告知だけの義務になったのは、なぜ？
中古住宅の流通が滞る可能性があるからだと
私の個人的な意見ですがこのように思います
不動産業者は売るのが仕事です
設計をしたり、建物のリフォームがメインではないので
お客様のご要望の価格帯でお気に入りの立地に
物件を探し、取引後に起こるトラブルを避けるために
重要事項を説明するのが仕事です
ですので宅地建物取引士の仕事はほとんどの方が
きっちりされておられます
だから、中古住宅を購入する時は
消費者である方々が
追加経費、
維持経費、
断熱性能、
耐震性能、
を購入前に自分から進んで知る必要があります
でも、ほとんどの方々が中古住宅購入初心者
どうやって知るのか？
1．インスペクション
「建物調査」
一つは前述のインスペクション
「建物調査を行う」ということです
中古住宅を購入する場合の、
必要経費と思い有料のインスペクション（建物調査）を行うことで、
第三者の目でお住まいのダメージの状況を報告してくれます
そして、建築業者や設計業者に修繕費用や
リフォームの見積積算をおこなって
あと、将来的に起こるメンテナンスの時期と
価格を積算してもらえばいいのです
ただ、買うかどうかわからない物件の
インスペクション費用はもったいない
と思われる場合があります
２．リフォームの見積り
その場合のもう一つの方法は
物件を決める前に
工務店、建設業者、リフォーム業者に
リフォームの見積りをしてもらうという方法です
簡単なことなのですが
意外と先にリフォームや修繕の価格の見積りを
先に行っていいことを知らない人が多いようです
もうすぐ、寿命を迎える部分
メンテナンスが必要な部分を
見積りしてもらいます
業者選びは慎重に
断熱性能、耐震性能については
普段から住宅の設計を行ってる
建築事務所や設計事務所や工務店はできます
しかし、判断できないがリフォームを
行っている業者がたくさんあります
中古住宅の見積依頼はこんな業者がベストです
したがって、リフォーム見積り依頼時に
「リフォームと悪い部分の補修費用の見積もり」と
「耐震性能と断熱性能を簡易判断して
低ければアップするための見積りできますか？」
と聞いてみてください
できる業者は、
担当者が判断できなくても、
できる人を連れてきてくれるか
調査のみ担当者がして後で
協力者が判断してくれると思います
このようにして、中古住宅を選ぶと
購入後に資金で困る可能性が
かなり減ると思います
めぼしい物件を見つけたら
インスペクション又は、
耐震、断熱性能がわかる業者にリフォームの
見積もりをしてもらってみてください
これで、あなたの住宅購入成功の
可能性がぐんと上がります
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